Купить недвижимость в Испании

Покупка недвижимости в Испании

Вы обдумываете возможность приобретения недвижимости в Испании, и у Вас возникают многочисленные вопросы?

Надеемся, что наш справочник покупателя поможет Вам разрешить большинство важных вопросов, связанных с процессом приобретения и содержания недвижимости в Испании.

Каковы цены на недвижимость в Испании?

Цены на недвижимость в Испании сопоставимы с ценами России. Если и отличаются, то в лучшую сторону: ведь объект недвижимости в Испании вы приобретаете с отделкой, в районе с развитой инфраструктурой и мягким климатом. Покупка недвижимости на побережье Коста-Бланка — это не просто приятное приобретение, но и эффективное вложение средств.

Цена дома включает в себя: участок, евроотделку, встроенную кухонную мебель, сантехнику евростандарта.

Стоимость апартаментов — от 40 000 €. Стоимость бунгало и таунхаусов — от 80 000 €. Стоимость коттеджей и вилл— от 120 000 €. Ценообразование зависит от месторасположения, площади дома и участка.

Могут ли граждане России покупать недвижимость в Испании?

По испанскому законодательству иностранцы, в том числе и граждане России, могут без каких-либо ограничений покупать недвижимость. Она может быть приобретена как на физическое лицо, так и на юридическое. Это может быть как жилая недвижимость, так и коммерческая. Благодаря лояльности испанского законодательства, поддержке адвокатов и нотариуса компании, процедура покупки займет от 5 дней (без кредита) до 15 - 40 дней (с оформлением ипотечного кредита).

Процесс покупки недвижимости

Жилую и коммерческую недвижимость в Испании имеет право приобрести как частное, так и юридическое лицо.

После того, как Вами выбран понравившийся объект недвижимости, и Вы приняли решение о его покупке, составляется договор купли-продажи, в котором, в том числе, указываются условия и способ оплаты.

За объект недвижимости в Испании вносится задаток в размере 3.000 – 8.000 €. В этом случае Вы будете уверены, что недвижимость снята с продажи и зарезервирована за Вами. Сумма задатка входит в стоимость жилья. После заключения контракта покупатель должен получить в местной полиции идентификационный номер иностранца (N.I.E.) для дальнейшего правильного оформления сделки у нотариуса. Это очень важный документ, без него нельзя ни купить недвижимость, ни открыть фирму, ни приобрести машину, ни оформить контрактный телефон. А если в будущем Вы запросите вид на жительство в Испании, то этот номер станет номером Вашей карточки резидента.

Далее, в течение периода от 2 недель до трех месяцев, оформляется главный официальный документ купли-продажи – Escritura Publica (Эскритура). Оставшуюся сумму вносят при подписании эскритуры в нотариальной конторе в присутствии испанского нотариуса, после чего покупатель становиться полноправным владельцем. Длительность процесса оформления зависит от условий покупки. Так, если Вы берете ипотечный кредит в банке, то оформление занимает от 2 до максимум 3 месяцев. Если же Вы покупаете недвижимость без кредита, то оформление пройдет значительно быстрее.

Условия оплаты.

Ели Вы приобретете недвижимость от застройщика в Испании на стадии строительства, то график оплаты зависит от темпов ввода объекта в строй. Этот график у каждого строителя индивидуален.

В любом случае, после оплаты задатка Вам необходимо внести 10% - 40% от стоимости жилья (также зависит от условий фирмы застройщика) в срок 20-30 ней. Окончательная оплата может происходить уже непосредственно при сдаче объекта, это решается индивидуально.

Если испанская недвижимость приобретается на вторичном рынке или же у строителя, но уже готовый, сданный объект, то в короткий срок после внесения задатка необходимо оплатить 10% авансового платежа. Окончательные расчеты и оформление купли-продажи происходит через 30-60 дней в нотариальной конторе.

Возможен кредит в испанском банке на сумму до 70%, в исключительных случаях до 80% от оценочной (банком) стоимости объекта. Кредит также оформляется при заврешении строительства в нотариальной конторе. Годовая плавающая процентная ставка – от 2.7 до 3,2%, срок выплаты кредита – 25-30 лет в зависимости во возраста заемщика с возможностью досрочного погашения.

После подписания сделки Ваша недвижимость регистрируется в Registro de Propiedad – Регистре Собственности. В Регистре собственности оформляется главный документ покупки на имя нового владельца, на испанском языке он звучит, как "Escritura Publica", с присвоением регистрационного номера, номера тома, листа и записи в регистрационной книге, согласно этим данным объект будет зарегистрирован во всех официальных органах Испании. Процесс регистрации обычно длится от двух до трех месяцев, по истечении которых Вы получаете на руки Зарегистрированный Оригинал Купчей.

Нотариально заверенная копия Escritura Publica и оригинал выписки из Регистра Собсвтенности – Nota Simple – понадобятся для получения годовой шенгенской визы.

Возможна ли покупка недвижимости в Испании на стадии строительства?

Купить жилье можно и на стадии строительства. Это дает возможность сэкономить до 10% стоимости, так как к моменту сдачи эта недвижимость будет продаваться по другой, более высокой цене.

Может ли гражданин России получить ипотеку в Испанском банке и приобрести недвижимость в кредит?

Испанские банки с готовностью предоставляют ипотечные кредиты на покупку недвижимости (под залог этой недвижимости). Обычно кредит составляет 50-60% от суммы оценки, но по договоренности процент может быть увеличен до 70-80%, если недвижимость приобретается у крупной компании-застройщика. Как правило, кредит предоставляется на 30 лет. Процентные ставки варьируются от 2,7% до 4% в зависимости от банка и ставки рефинансирования в Испании. Досрочное погашение кредита возможно, но при этом покупатель должен будет заплатить до 1% от оставшейся невыплаченной суммы.

Какие документы потребуются для оформления ипотечного кредита?

Для оформления ипотечного кредита потребуются следующие документы: заграничный паспорт и справка о зарплате с места работы или декларация о доходах.

Сумма ежемесячных выплат по кредиту не должна превышать 30% от месячного дохода. Справка должна быть переведена на испанский язык в Консульстве Испании, или у аккредитованного переводчика.

Каким образом оформляется ипотечный кредит?

Срок оформления ипотечного кредита составляет не более 2-х недель: 2-4 дня на оценку недвижимости, 3-5 дней на рассмотрение вопроса о предоставлении кредита.

При положительном решении банка о предоставлении ипотечного кредита в присутствии нотариуса и трех сторон (продавец, покупатель, банк) одномоментно подписывается договор купли-продажи недвижимости и договор на ипотечный кредит. Положительное решение банка о предоставлении ипотечного кредита гарантирует наша компания. Мы работаем с лучшими испанскими банками и окажем всестороннюю помощь в решении этого вопроса.

В договоре на ипотечный кредит указывается сумма кредита, процент и пределы возможных колебаний этого процента, срок кредита и условия его погашения (ежемесячно, ежеквартально и др.).

Ежемесячно, или ежеквартально со счета покупателя, специально открытого для ведения операций по кредиту, будет сниматься сумма в погашение долга по кредиту. После подписания договора на ипотечный кредит банк переводит на счет продавца недвижимости сумму кредита, а покупатель получает ключи от собственного дома, или квартиры на побережье.

Возможна ли покупка коммерческой недвижимости в Испании?

Наряду с покупкой недвижимости для отдыха существует возможность приобретения объектов коммерческого назначения, начиная от баров и ресторанов и заканчивая крупными отелями и развлекательными центрами. Доход от купленной недвижимости вы можете получать, сдавая ее внаем; причем, если эта недвижимость куплена в кредит, средства от сдачи ее в аренду будут полностью покрывать ежемесячные выплаты по кредиту, то есть ваш дом будет сам себя окупать.

Расходы, связанные с покупкой недвижимости.

Кроме стоимости самой недвижимости покупатель, приобретая недвижимость от застройщика, должен заплатить 10% IVA (НДС) плюс 1,5%-ый гербовый сбор, взимаемый с новой недвижимости.

В случае покупки вторичной недвижимости вы уплатите 10%-ый налог на передачу прав собственности при покупке вторичной недвижимости.

На каждую приобретаемую квартиру (дом), вы можете купить не более двух гаражных мест, уплатив налог 10%. Каждое последующее гаражное место облагается 21% налогом.

За переоформление недвижимости Реестр недвижимости взыскивает налог за переоформление купчей на Ваше имя (обычно эта сумма составлят около 600 €). Необходимо учесть гонорар нотариуса за составление купчей и затраты на регистрацию недвижимости. Нотариальные расходы оплачиваются по шкале, прогрессирующей в зависимости от стоимости недвижимости (от 600 - 900 €).

Общая сумма расходов зависит от стоимости недвижимости. В общей сложности эти расходы составят порядка 11.5 - 12% от покупной стоимости Вашей недвижимости. Ипотеченое кредитование увеличивает Ваши расходы до 15%.

Расходы на содержание недвижимости.

В Испании иностранцы облагаются весьма незначительными налогами на недвижимость. Существует два ежегодных налога, которые необходимо платить владельцам недвижимости, не резидетам Испании:

• Федеральный – в пользу центрального правительства – 0,5% от кадастровой стоимости невижимости в год

• Муниципальный – в пользу местной мэрии – обычно он немного ниже федерального

• Ежегодный налог ренты нерезидента Испании, как правило, составляет 2% от кадастровой стоимости жилья

• Основные расходы на содержание недвижимости в Испании: налог на недвижимость (Suma) – оплачивается раз в год, в зависимости от объекта недвижимости (квартра, дом, вилла) и составляет в среднем от 150 до 300 € в год.

• Если Вы купили недвижимость в «урбанизации» (район частной жилой застройки), то там есть, либо вскоре будет организовано ТСЖ, или, как здесь говорят, “Comunidad". Собрание жильцов ежегодно будет утверждать смету затрат и поквартирную плату за уборку подъездов и прилегающей территории, освещение, чистку бассейнов, услуги садовника и пр.

• коммунальные платежи оплачиваются по счетчикам, как правило электричество 1 раз в месяц, вода 1 раз в 3 месяца

• страхование недвижимости от 200 евро в год